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不動産投資と建物構造

2018.04.27

Landscape grass prospects the Yokohama city buildings in Japan

こんにちは!企画部の大堀です。
もうすぐGW✨皆さんはどこにお出かけ予定ですか?

さて、最近では金融庁の締め付けの影響で市場の状況も日々変化しており融資を引く際も厳しくなってきていますね…
融資を引く際に重要な項目の一つに『融資対象物件の建物構造』があります。
物件概要書の1項目にもあるので見たことがある方も多いのではないでしょうか?
今回は不動産投資を考える時の構造についてフォーカスしていきたいと思います。

 融資の視点から構造を見る

資産は法的に決められた年数で分割して計上するルールがあり、融資が引ける年数は耐用年数から築年数を差し引いた年数になるというのが基本的な考え方です
耐用年数とは、一言でいうと建物の使用可能年数のことです。
法定耐用年数は、建物の構造や用途によって異なる算定基準で、法定耐用年数=建物の寿命ではありません。
耐用年数はそれぞれ『木造22年/鉄骨造34年/RC造47年』

しかし「耐用年数が一番年数が長いので、RC造の物件だけを探す」というふうに決めつけてはいけません。
その他物件条件や投資スタイルに合った構造を選ぶことが重要になってきます。

 そもそも構造の違いとは?

木造・鉄骨造・RC造3つの構造で8~9割を占めているといわれており、種類によって耐久性や維持費、税金、利回りなどが変わってきます。
それぞれの特徴を見ていきましょう!

【木造】

耐用年数は一番短いですが、ちゃんとメンテナンスを行えば木造であっても50年以上居住可能です。
更に増改築もしやすく、最近は建築技術が高まり耐震性も伸びています。
しかし、定期的15年から20年に一度、塗装工事をする必要があります。

再調達原価(1㎡あたり)は10~16万円が目安

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【鉄骨造】

鉄骨造の位置づけは、『木造とRC造の中間』的なポジションです。
鉄骨造には2種類あります。
重量鉄骨造…使う鋼材の厚みが6ミリを超える
軽量鉄骨造…6ミリ以下のもの

再調達原価(1㎡あたり)は重量鉄骨が13万~18万円、軽量鉄骨は10万~16万円

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【RC造】

RC物件は比較的大規模なものが多く、物件価格も高いことが特徴です。
その分世帯数も多いので家賃収入も大きくなりCFも大きくなります。
しかし、エレベーターなどが設置されている建物は特に維持費が高く、一回の修繕費用も他の構造に比べて高くなっています。
これは購入予定者・物件の条件にもよりますが、価格が高い分融資が下りにくく、多額の維持費や固定資産税に悩まされて、利回りが低くなる可能性もあります。
再取得原価の目安は16万~22万円です。

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まとめ

物件の購入を検討する際、何となくのイメージだけ構造を決めてしまうと、後で後悔してしまうかもしれません。
それぞれ『価格・融資を引くことができる年数や維持費・修繕費等』それぞれにメリット・デメリットがあり、購入の際はしっかりと把握する必要があります。
少し前のデータですが、早稲田大学から発表された、2003年発行「竣工記録に基づいた事務所建物の寿命調査」によると50%残存率(建物の半分が取り壊される年数)は、RC造で39.68年、鉄骨造で34.41年になっており、実際には耐用年数以下でも取り壊される建物も多くあることが明らかになっています。
不動産には一つとして同じものはないとよくいわれておりますが、購入者の条件によっても物件の良し悪しが変化します。
上記でも記載していますが、構造の種類によって耐久性や維持費、税金、利回りなどが大きく違ってきます。
不動産投資のビジネスプランを成功させるために、固定概念を持たず自分に合った物件条件を選択していくしていく必要があります。
購入する際はできる限り検討材料を集めて、冷静に判断してくださいね。

 

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