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優位性の情報収集から購入まで

2019.10.11

Landscape grass prospects the Yokohama city buildings in Japan

 不動産投資の優位性の情報とは
ネットでは人口減少などのネガティブなデジタル情報(例:人口減少など)しかない地域において、現地から得られるポジティブなアナログ情報(例:産業変化による住居ニーズの高まりなど)のことを言います。

ココトラでは“優位性の情報収集”、そしてそれを裏付けるための事前調査を徹底し購入に至っています。
今回は人口が減少している地方の空室や修繕リスクのある物件を保有していても『入居率91.5%』と高稼働を維持できているココトラの秘訣をご紹介致します。

■購入前の事前調査

ココトラでは物件の購入から入居者募集まで、基本的なことですが下記の作業を重視し行っています。※特にアナログ調査には時間をかけています

購入検討~入居者募集までのフロー

  1. ネット調査
  2. 家賃査定/管理会社選定
  3. 現地調査
  4. 現地リフォーム(内外装)業者/プロパン 
  5. 完了検査(管理会社立合)※リノベーションの際は中間検査実施
  6. 入居者募集
    今回は1のネット調査~3の現地調査、物件購入の意思決定までを紹介します。

■ネット調査(デジタル調査)

人口の動向や年代別の割合、駅乗降者数、競合物件、周辺環境(企業や大学、公共施設や商業施設、スーパー/コンビニ)、ハザードマップ、ポータルサイトでの家賃査定などネットから拾える様々な情報を収集します。
GoogleMAPで物件周辺の雰囲気を事前に知っておくことも重要です。

■家賃査定/管理会社選定(アナログ調査)

複数の現地不動産会社に家賃査定を依頼
→相場、入居付け可能な賃料や条件/期間、ターゲット、現オーナーの運用状況、周辺地域の情報などを事細かに調査

さらに肝心なのは管理会社の選定です。
“どの会社”、“どの担当”に任せるかによって客付けの結果が大きく変わってくる為です。
つまりは物件運用の結果が左右されるという事です。

そして、“人”“客付けの強い管理会社”を判断する上で《来店人数》《管理戸数》《他社物件の客付け有無》のヒアリングをすることが重要です。
※東京と違い地方では客付け~管理まで行う業者が多いので、その中でも特に勢いがあり“客付け力”が強く、今後規模を拡大していきたい新興系の自社完結型の会社と仕事をしたいものです

■現地調査(アナログ調査)

家賃査定を依頼した管理会社同行の下、実際に現地へ足を運び
・入居付け条件:賃料、敷礼、共益費、AD
・具体的な設備:プロパンや内装
・清潔感:共用部や外装面
など物件の状態や入居付けに必要な条件を改めてヒアリング、入居付けできるイメージを管理会社と徹底的にすり合わせます。

その際に査定の根拠もきちんと確認(中には入居付けする力がないにもかかわらず、管理戸数を増やしたい一心で“入居付けができる”と営業トークをする会社様もいるので…ご注意ください)
アナログ調査を重視し、総合的に判断したうえで物件購入の意思決定をします。

~アナログ調査の重要性 ココトラ実例~

  • 人口減少/駅乗降者数減少傾向、駅から距離もあり、魅力を感じず購入を見送ってしまうような物件/エリアでした。(デジタル調査)
    しかし実態は、政治的イベントの影響で観光業が発展→宿泊ホテル増設→ホテル従業員の住居のニーズが高まっている状況を現地不動産会社からヒアリング(アナログ調査)

→購入/リフォームから1ヵ月で満室、現在も満室稼働を継続中

  • ネット公開中の全空物件(デジタル調査)
    一見魅力がないが、空室期間が長いのはオーナーが入居付けに注力していない為で、きちんと募集をかけさえすればポテンシャルはかなり高い物件という情報を現地不動産会社からヒアリング(アナログ調査)

→安価で購入し、高利回りで運用中

■まとめ

 不動産投資の成功に必要なのは公になっていない優位性のある情報を集めることです。
実例として簡単に紹介させていただきましたが、不動産において優位性のある情報とはネットやSNSなど多くの人が知り得る情報(デジタル情報)ではなく、現地の方しか知り得ない生の情報(アナログ情報)です
そしてこういったアナログ情報で運用をすすめていけるのも不動産投資の醍醐味ではないでしょうか。

ネットの情報のみで購入を断念したり、そもそも検討もしないという人は非常にもったいないです。

現地の業者へ事細かにヒアリングをしていくのは時間や労力の面で、なかなか取り組めないという人もいるかと思います。が!
だからこそそれを実践してる人が優位性のある情報をつかみ、お宝物件を見つけ高利回りで運用できているのだと思います。

そして、優位性のある情報を活かすためにはチームワークが不可欠です。
今回で例えると、物件の条件・相場は合っていても、管理会社がミスマッチだと入居付けには苦戦してしまうでしょう。
管理会社/リフォーム会社/プロパンガス会社などいずれかが欠けていても入居付けや運用はうまく回っていきません。
安定した運用をするために物件だけでなく、パートナーとしての会社も事前調査で見極めていきましょう。

次回、4のリフォーム~6の入居者募集をご紹介致します。是非ご覧ください。

ココトラでは徹底した調査を行い『安定した賃貸経営』が出来ている物件をご希望があるお客様にお譲りしています。
ご興味がございましたら是非お気軽にお問合せ下さい。